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CORONA-FAQ: WISSENSWERT FÜR EIGENTÜMER und VERMIETER

Stand: 03. Mai 2022 / Baden-Württemberg

Die Corona Pandemie beeinträchtigt zwar weiterhin das tägliche Leben. Dennoch wurden inzwischen erhebliche Lockerungen eingeführt. Zu einzelnen Fragen,
die sich für Vermieter und Eigentümer stellen, haben wir Ihnen nachfolgend die wichtigsten Informationen zusammengestellt. 

Bitte beachten Sie:
die Rechtslage ist sehr dynamisch. Sie kann sich kurzfristig ändern! Eine Gewähr für die Richtigkeit der Hinweise kann nicht übernommen werden.

Mit Beschluss vom 26. April 2022 hat die Landesregierung die Verordnung
über infektionsschützende Maßnahmen gegen die Ausbreitung des Corona-
virus (Corona-Verordnung) geändert. Die Änderungen traten am 2. Mai 2022
in Kraft. Ein kurzer Überblick über die aktuellen Regelungen und letzten Änderungen
:

Bereits seit dem 3. April 2022 weitreichende Schutzmaßnahmen weggefallen,
für die es aufgrund des neuen Infektionsschutzgesetzes des Bundes keine rechtliche Grundlage mehr gab.  

Das bisherige Stufensystem in der Corona-VO mit Basis-, Warn- und Alarmstufe wurde gestrichen.

Kapazitätsbeschränkungen, Personenobergrenzen sowie Kontaktbeschränk-
ungen sind nicht mehr Teil der Verordnung.

Die allgemeine Maskenpflicht wurde aufgehoben. Eine Maskenpflicht
(medizinische Maske oder FFP2-Maske) gilt nur noch in folgenden Bereichen:
▸ im öffentlichen Personennahverkehr (ÖPNV),
▸ in Arztpraxen (aber nicht mehr in Zahnarztpraxen)

▸ in Einrichtungen, Fahrzeugen und an Einsatzorten der Rettungsdienste sowie
▸ in Einrichtungen der Wohnungslosenhilfe.


Im Übrigen gilt nur noch eine Abstands-, Masken- und Hygieneempfehlung

Eigentümerversammlungen können uneingeschränkt stattfinden (siehe hierzu Ziffer 2).

Vermieter können Wohnungsbesichtigungen oder Wohnungsabnahmen uneingeschränkt durchführen.

Die aktuelle Corona-VO tritt am 30.05.2022 außer Kraft. Die Verlängerung dient
vor allem dazu, die Basisschutzmaßnahmen, die vor allem vulnerable Gruppen schützen soll, länger aufrechtzuerhalten


























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1. Mietzahlung - Minderung

Mietzahlung

Die Verpflichtung zur Mietzahlung (gewerblich wie privat) besteht weiterhin unein-geschränkt. Es gibt aktuell keine gesetzlichen Sonderregelungen. Daher gerät der Mieter bei nicht fristgerechter Zahlung in Verzug. Es können Verzugszinsen fällig werden (5 % über dem Basiszinssatz, sofern der Mieter ein Verbraucher ist).
Mieter und Vermieter können sich jedoch über eine Stundung der Miete (Zahlung
zu späterem Zeitpunkt oder in Raten) bei wirtschaftlichen Schwierigkeiten des
Mieters verständigen. Die Stundung kann zinsfrei oder verzinst erfolgen.

Für gewerblich Miet- und Pachtverhältnisse wurde zum Ende des Jahres 2020 eine Änderung eingeführt. Staatlich angeordnete Schließungen von Geschäften gelten nunmehr als "Störung der Geschäftsgrundlage" (§ 313 BGB) und sollen eine Anpassung des Miet- oder Pachtvertrages ermöglichen. Die Neuregelung gilt seit
dem 31.12.2020.

Artikel 240 § 7 EGBGB (Störung der Geschäftsgrundlage von Miet- und Pachtverträgen) lautet:

(1) Sind vermietete Grundstücke oder vermietete Räume, die keine Wohnräume
sind, infolge staatlicher Maßnahmen zur Bekämpfung der COVID-19-Pandemie für
den Betrieb des Mieters nicht oder nur mit erheblicher Einschränkung verwendbar,
so wird vermutet, dass sich insofern ein Umstand im Sinne des § 313 Absatz 1
des Bürgerlichen Gesetzbuchs, der zur Grundlage des Mietvertrags geworden ist,
nach Vertragsschluss schwerwiegend verändert hat.

(2) Absatz 1 ist auf Pachtverträge entsprechend anzuwenden


Für Gewerbemiet- und Pachtverhältnisse, die von staatlichen Covid-19 Maß-
nahmen betroffen sind, wird damit "gesetzlich vermutet", dass erhebliche
(Nutzungs-) Beschränkungen in Folge der Covid-19-Pandemie eine schwerwie-
gende Veränderung der Geschäftsgrundlage "darstellen können". Hierdurch sollen Verhandlungen zwischen Gewerbemietern, Pächtern und Eigentümern vereinfacht werden.

Wichtig: die Neuregelung führt nicht zu einer automatischen Miet- oder Pacht-
reduzierung. Vielmehr müssen die Parteien über die Höhe verhandeln! Aufgrund
der aktuellen, weitreichenden Lockerungen ist jedoch kaum zu erwarten, dass es noch einmal zu Geschäftsschließungen kommt.


Minderung wegen Quarantäne oder Einnahmenausfall?

Generell stellt die Corona-Krise keinen Grund für eine Mietminderung dar. Auch
eine Erkrankung des Mieters ist weder für ihn noch für die anderen Mieter ein
Grund für eine Mietminderung. Dies ist letztlich nicht anders zu beurteilen, als
wenn er eine beliebige andere Krankheit hätte. Daher hat dies keine Auswirkung
auf die Pflicht zur Mietzahlung.

Auch der Umstand, dass ein Bewohner des Hauses unter Quarantäne steht und
seine Wohnung nicht verlassen darf, stellt für die übrigen Bewohner keinen Mangel dar. Ein Minderungsrecht besteht nicht, da der Mietgebrauch hierdurch nicht be-
einträchtigt wird. Gleiches gilt, wenn sich der Mieter (z.B. bei Kurzarbeit) auf einen Einnahmenausfall beruft. Der Vermieter muss auch nicht über einen Covid-19 Verdachtsfall im Haus informieren.


Kündigung wegen Mietschulden – Sonderregelung zum 30. Juni 2020 ausgelaufen!

Wegen Mietschulden aus dem Zeitraum vom 1. April 2020 bis 30. Juni 2020 durfte und darf ein Mietverhältnis nicht gekündigt werden, sofern die Mietschulden auf den Auswirkungen der COVID-19-Pandemie beruhen. Der Zusammenhang zwischen COVID-19-Pandemie und Nichtleistung ist vom Mieter glaubhaft zu machen. Im Streitfall müssen Tatsachen dargelegt werden, aus denen sich eine überwiegende Wahrscheinlichkeit für einen solchen Zusammenhang ergibt. Erst  wenn der Mieter oder Pächter die Zahlungsrückstände auch nach dem 30. Jun  2022 noch nicht beglichen hat, kann ihm wieder gekündigt werden.

Die Kündigungsbeschränkung für Miet- und Pachtverhältnisse wegen Corona bedingter Zahlungsausfälle ist zum 30.06.2020 ausgelaufen. Daher kann
ein Vermieter wegen Zahlungsrückständen, die nach diesem Zeitpunkt ent-
standen sind, wieder uneingeschränkt kündigen! Aktuell gilt keine Sonderregelung mehr.



Umsatzsteuer bei Gewerberaummietverträgen

Die Regelung zur Absenkung des Umsatzsteuersatzes von 19 % auf 16 % ist ausgelaufen. Dies mit Ablauf des 31.12.2020. Eine Verlängerung wurde nicht beschlossen.

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2. Wohnungseigentum

Eigentümerversammlung

Eigentümerversammlungen können ohne Beschränkung durchgeführt werden.
Die Teilnehmerzahl unterliegt keiner Begrenzung mehr. 

Die Durchführung der Versammlung ist auch nicht mehr an organisatorische
Auflagen gekoppelt. Der Verwalter muss kein Hygienekonzept mehr erstellen.

Da die generelle Maskenpflicht für Innenräume aufgehoben wurde, besteht grundsätzlich für die Wohnungseigentümer keine Maskenpflicht mehr. Die Versammlung wird aber einen entsprechenden Organisationsbeschluss fassen können, da dieser Beschluss der Abstands-, Masken- und Hygieneempfehlung in
§ 2 Corona-VO entspricht. Das Teilnahmerecht einzelner Wohnungseigentümer
wird hierdurch nicht unzulässig ausgehebelt.


Wohngeldzahlungen

Wohngeldzahlungen sind zu entrichten. Der zuletzt beschlossene Wirtschaftsplan
gilt (vorübergehend) bis zum Beschluss eines neuen Wirtschaftsplans fort. Außer-
dem bleibt der zuletzt bestellte Verwalter bis zu seiner Abberufung oder bis zur Bestellung eines neuen Verwalters im Amt. Die temporären Sonder-regelungen
zur Verwalterbestellung und zum Wirtschaftsplan, die wegen der Corona-Pandemie gelten, wurden bis zum 31. August 2022 verlängert.


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3. Neuvermietung - Umzug

Wohnungsbesichtigung

Wohnungsbesichtigungen sind unter Berücksichtigung der Abstandsempfehlung uneingeschränkt zulässig. Die Personenzahl ist nicht mehr beschränkt.                              


Wohnungsübergabe / Wohnun
gsrückgabe

Bei Wohnungsrückgaben oder Wohnungsübergaben ist die Rechtslage vergleich-
bar. Sie sind ebenfalls ohne Beschränkung zulässig.


Umzug

Für privat organisierte Umzüge gelten keine Kontaktbeschränkungen mehr. Daher kann es unter diesem Gesichtspunkt auch nicht mehr zu (unverschuldeten) Verzögerungen kommen.

Professionell von Umzugsunternehmen durchgeführte Umzüge sind uneinge-
schränkt möglich. Dabei gelten jedoch die Vorgaben des Arbeitsschutzes.


Neuer Mieter

Der neue Mieter hat grundsätzlich ein Recht auf Einzug bzw. auf eine freie Wohn-
ung. Da sämtliche Kontaktbeschränkungen aufgehoben wurden, kann es den Fall, dass der Vormieter aufgrund öffentlich-rechtlicher Beschränkungen nicht oder
nicht rechtzeitig ausziehen konnte, nicht mehr geben.

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4. Instandhaltungs- und Instandsetzungsarbeiten in Mietwohnungen

Darf der Mieter Handwerkern den Zutritt zur Wohnung verweigern?

Der Einsatz von Handwerkern oder Dienstleistern in Wohnungen ist unter Beach-
tung der allgemeinen Abstandsregel des § 2 Corona-VO (Mindestabstand von
1,50 Metern zu anderen Menschen) möglich.

Handwerkern kann man den Zutritt zur Wohnung nicht verweigern, wenn die Abstands- und Hygieneregeln eingehalten werden können. Dies gilt insbesondere
für sicherheitsrelevante Wartungs- und Instandhaltungsmaßnahmen. Es besteht
ein Duldungsanspruch gegenüber dem Mieter. Grundsätzlich darf ein Handwerker seiner Tätigkeit nachgehen.


Können Handwerker Aufträge stornieren?

Aufträge konnten bislang zum Schutz der Gesundheit der Beschäftigten auch vom Handwerksbetrieb storniert oder im Einvernehmen mit dem Auftraggeber verscho-
ben werden. Dies wird man nur für Fälle annehmen können, wenn die Arbeiten
unter Beachtung der aktuellen Sicherheits- und Hygienestandards nicht ausgeführt werden können.



Muss der Schornsteinfeger in die Wohnung gelassen werden?

Schornsteinfeger dürfen ihren Tätigkeiten nachgehen, sofern die Sicherheits- und Hygieneregelungen eingehalten werden. Dies betrifft insbesondere die Arbeiten
auf dem Dach oder im Heizungskeller. Aber auch der Einsatz in Wohnungen ist
unter Beachtung der aktuellen Sicherheits- und Hygienestandards möglich.

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5. Verstoß des Mieters gegen die Corona-VO

Müssen Vermieter dafür Sorge tragen, dass die Hygienevorschriften und
Kontaktsperren im Haus eingehalten werden?

Die Hygienevorschriften, Abstandsgebote etc. richten sich an die Einzelpersonen.
Es ist also jeder einzelne Bewohner/Mieter angehalten, sich an die Vorschriften zu halten. Der Vermieter hat keine Garantenfunktion für seine Mieter. Daher trifft den Vermieter auch keine Überwachungspflicht.

Weiterhin möglich wären jedoch Verstöße des Mieters gegen Absonderungs-
oder Quarantänepflichten. Sollten dem Vermieter derartige Verstöße bekannt
werden (dies dürfte allerdings nur selten der Fall sein), sollte er den Mieter
auf den Verstoß hinweisen. Bei uneinsichtigen Mietern kann auch eine Anzeige
bei den zuständigen Behörden erfolgen.

Sollten andere Bewohner des Hauses durch absichtliche Verstöße gegen die geltenden Vorschriften belästigt oder gefährdet werden, sollte der Vermieter den Störer abmahnen. Zusätzlich können die betroffenen Bewohner gegebenenfalls
eine Anzeige bei den zuständigen Behörden erstatten. 


Kann Mietern gekündigt werden, die die Hygienevorschriften etc. im Haus nicht einhalten?

Ein Verstoß gegen die Hygiene- und Abstandsvorschriften stellt grundsätzlich
keinen Grund für eine Kündigung dar. Sollten hierdurch jedoch absichtlich andere Bewohner gefährdet werden, kann dies zum Schutz der übrigen Mieter eine
Kündigung rechtfertigen oder sogar erforderlich machen. Vor einer Kündigung
sollte der Mieter jedoch in der Regel abgemahnt werden.

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6. Immobiliendarlehen

Welche Erleichterungen gibt es für Immobiliendarlehen?

Aktuell gibt es keine speziellen Regelungen mehr. Von einer Sonderregelung betroffen waren nur Zins und Tilgung für Verbraucherkredite, die vor dem 15. März 2020 abgeschlossen wurden. Bei derartigen Darlehen konnten im Zeitraum vom
1. April bis zum 30. Juni 2020 die fälligen Zins- und Tilgungszahlungen ausgesetzt werden. Dieses "gesetzliche Moratorium" ist Ende Juni 2020 ausgelaufen.

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7. Staatliche Hilfen

Welche staatlichen Hilfen können Eigenheimbesitzer in Anspruch nehmen?

Auch Eigentümer von Eigenheimen, Eigentumswohnungen oder anderen Formen
von selbst bewohntem Eigentum haben einen Wohngeldanspruch (s. o.) in Form
des Lastenzuschusses. Wohngeld als Lastenzuschuss wird nur gewährt, wenn die Immobilie selbst und zu eigenen Wohnzwecken genutzt wird.

Inhaber eines eigentumsähnlichen Dauerwohnrechts und Erbbauberechtigte
sowie diejenigen, welche einen Anspruch auf Übereignung eines Gebäudes oder
einer Wohnung haben, können diesen Anspruch ebenfalls wahrnehmen.

Gibt es staatliche Hilfen für Vermieter?

Nein. Bislang hat es der Staat versäumt, eine bundesweite Förderung von
Vermietern, zum Beispiel bei ausbleibenden Mietzahlungen, auf den Weg zu
bringen.

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8. Umsatzsteuer

Handwerkerleistungen – abgesenkter Umsatzsteuersatz z. 31.12.2020 ausgelaufen!

Die Sonderregelung zur Absenkung des Umsatzsteuersatzes von 19 % auf 16 %
ist zum 31.12.2020 ausgelaufen. Eine Verlängerung wurde nicht beschlossen!

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9. Grundsteuererlass

Grundsteuererlass für Vermieter: Frist 31.03.2022

Vermieter haben grundsätzlich Anspruch auf einen Teilerlass der Grundsteuer,
wenn sie im vergangenen Jahr unverschuldet erhebliche Mietausfälle hatten. Ent-sprechende Anträge für das Jahr 2021 konnten nur bis 31. März 2022 gestellt
werden. Die Frist ist nicht verlängerbar. Wurde der Termin versäumt, kommt nur
noch ein Erlass im Ermessen des Finanzamtes infrage.   

Die Grundsteuer für vermietete Immobilien wird erlassen, wenn die Mieterträge entweder um mehr als 50 Prozent hinter dem normalen Rohertrag einer Immobilie zurückgeblieben sind oder eine Immobilie vollkommen ertraglos war. Im ersten
Fall werden 25 Prozent der Grundsteuer erlassen, im zweiten Fall 50 Prozent.

Der Erlass ist möglich, wenn die Ursache der Mietausfälle in Leerstand, allge-
meinem Mietpreisverfall oder struktureller Nichtvermietbarkeit liegt. Auch außerge-
wöhnliche Ereignisse, wie Wohnungsbrände oder Wasserschäden, die zu Leer-
stands bedingten Mietausfällen führen, berechtigen zu einem Grundsteuererlass. Allerdings darf der Vermieter die Mietausfälle nicht selbst verschuldet haben.


Sie haben noch Fragen? Rufen Sie uns an oder schicken Sie uns eine E-Mail:

Haus & Grund Friedrichshafen e.V.
Hochstraße 1, 88045 Friedrichshafen
E-Mail: pilgrim@kanzlei-fn.de
Tel.: 07541 / 28 96 75

Hinweise für Vermieter und Eigentümer ( als PDF-Dokument, 467 KB )

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Ab 01.01.2022 – ANPASSUNG DER MITGLIEDSBEITRÄGE.

Anpassung der Mitgliedsbeiträge gemäß Beschluss der Mitgliederversammlung vom 10. Dezember 2019 (einstimmig):

Jahresbeitrag ab 01.01.22: 65,- € (bisher 55,- €).

Aufnahmegebühr: 30,- €.


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NEUE GRUNDSTEUER!
Informationen der Finanz-verwaltung Baden-Württemberg


Die Einführung der neuen Grund-
steuer ist für jedes Bundesland eine große Herausforderung. Der Fi-nanzverwaltung ist es ein großes Anliegen, dass die Bürgerinnen und Bürger im Land dabei so wenig Aufwand wie möglich haben und die Umsetzung der Reform effektiv abläuft.

Infoblatt | PDF-Download


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WEG-REFORM 2020


Am 1. Dezember 2020  sind die Änderungen des Wohnungs- eigentumsmodernisierungs- gesetzes (WeMoG) in Kraft getreten. Damit wird das WEG grundlegend verändert.

Infoblatt.52 | PDF-Download


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GEG –
GEBÄUDEENERGIEGESETZT:
ENERGIEAUSWEIS

Am 1. November 2020 ist das Gebäudeenergiegesetz (GEG) in Kraft getreten. Seither ersetzt es die drei vormaligen Rechtsvorschriften
– Energieeinspargesetz (EnEG), Energieeinsparverordnung (EnEV) und Erneuerbare-Energien-Wärmegesetz (EEWärmeG)..

Infoblatt.25 | PDF-Download

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Widerspruchsmöglichkeit von Betroffenen gegen den Karten-
dienst Apple Look Around.


Apple startet nunmehr auch in Deutschland mit Aufnahmen zu seinem 3D-Kartendienst "Look Around", der ähnlich wie Google Street View anhand von Kamera-
fahrzeugen Fotoaufnahmen von ganzen Städten fertigt und diese dann für die Nutzer online verfüg-
bar macht.

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Zuschuss für Vermieter soll Wohnraumsituation verbessern.

Der Gemeinderat beschließt Änderung der Zuschussregelung: Private Vermieter sollen dazu bewegt werden, der Stadt verstärkt Wohnraum zur Verfügung zu stellen.

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Ab dem 1. November 2015 gilt
das neue Melderecht.


Mit dem Inkrafttreten müssen Vermieter bei der An- und Abmeldung ihrer Mieter mitwirken.
Im neuen Infoblatt 41 werden die wichtigsten Vermieter-Fragen zum neuen Melderecht beantwortet.
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bestätigung" nach § 19 Bundes-
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Ministerium übergeht Häfler Gemeinderatsbeschluss: Mietrechtlich unausgewogene Verordnungen des Landes sind politische Feigenblattmaßnahmen im Landtagsvorwahlkampf ohne Rücksicht auf Verhältnisse vor Ort

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