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CORONA-FAQ: HINWEISE FÜR VERMIETER UND EIGENTÜMER

Stand: 02. Juli 2020

Aufgrund der Corona Pandemie ist es zu erheblichen Beschränkungen aller Lebensbereiche gekommen. Zu einzelnen Fragen, die sich für Vermieter und Eigentümer nach wie vor stellen, haben wir Ihnen die wichtigsten Antworten zusammengestellt. Bitte beachten Sie: die Rechtslage kann sich kurzfristig
ändern! Eine Gewähr für die Richtigkeit der Hinweise kann nicht übernommen werden.

Die Landesregierung hat am 23. Juni 2020 eine neue Rechtsverordnung
über infektionsschützende Maßnahmen gegen die Ausbreitung des Corona-
virus beschlossen. Sie ist am Mittwoch, 1. Juli 2020, in Kraft getreten. Die
neuen Regelungen beinhalten weitere Lockerungen. Die Landesregierung
wird aber noch weitere Unterverordnungen erlassen.

Bitte beachten Sie auch die Hinweise dieses Merkblatts zum Umgang mit dem abgesenkten Mehrwertsteuersatz, der seit dem 01.07.2020 gilt. Dieser betrifft
vor allem Vermieter von Gewerberäumen sowie die Beauftragung von Handwerkerleistungen.

Die Regelungen der neuen Corona-VO im Überblick:

Ab dem 1. Juli dürfen sich im öffentlichen Raum nun genau wie im privaten Raum 20 Personen treffen. Die neue Verordnung unterscheidet dann nicht
mehr zwischen privaten und öffentlichen Räumen.

Ab dem 1. Juli ist bei privaten Veranstaltungen mit nicht mehr als 100 Teilnehmenden kein Hygienekonzept mehr nötig. Dies gilt etwa für Geburts-
tags- oder Hochzeitsfeiern, Taufen und Familienfeiern.

Ab dem 1. Juli sind Veranstaltungen mit bis zu 250 Personen möglich, wenn
den Teilnehmenden für die gesamte Dauer der Veranstaltung feste Sitzplätze zugewiesen werden und die Veranstaltung einem im Vorhinein festgelegten Programm folgt. Also etwa Kulturveranstaltungen, Vereinstreffen oder Mitarbeiterversammlungen.

Ab dem 1. August sind Veranstaltungen mit weniger als 500 Personen wieder erlaubt.

Bis zum 31. Oktober sind Veranstaltungen mit über 500 Teilnehmenden
weiter untersagt.

Abstandsregelungen und Maskenpflicht sowie das grundsätzliche Abstandsgebot bleiben bestehen.

























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Mietzahlung

Die Verpflichtung zur Mietzahlung (gewerblich wie privat) besteht uneinge-
schränkt. Daher gerät der Mieter bei nicht fristgerechter Zahlung in Verzug. Es können Verzugszinsen fällig werden (5% über dem Basiszinssatz, sofern der
Mieter ein Verbraucher ist). Mieter und Vermieter können sich jedoch über eine Stundung der Miete (Zahlung zu späterem Zeitpunkt oder in Raten) bei wirtschaft-lichen Schwierigkeiten des Mieters verständigen. Die Stundung kann zinsfrei
oder verzinst erfolgen.


Minderung wegen Quarantäne oder Einnahmenausfall?

Generell stellt die Corona-Krise keinen Grund für eine Mietminderung dar. Auch
eine Erkrankung des Mieters ist weder für ihn noch für die anderen Mieter ein
Grund für eine Mietminderung. Dies ist letztlich nicht anders zu beurteilen, als
wenn er eine beliebige andere Krankheit hätte. Daher hat dies keine Auswirkung
auf die Pflicht zur Mietzahlung. Auch der Umstand, dass ein Bewohner des
Hauses unter Quarantäne steht und seine Wohnung nicht verlassen darf, stellt
für die übrigen Bewohner keinen Mangel dar. Ein Minderungsrecht besteht nicht,
da der Mietgebrauch hierdurch nicht beeinträchtigt wird. Gleiches gilt, wenn sich
der Mieter (z.B. bei Kurzarbeit) auf einen Einnahmenausfall beruft. Der Vermieter muss auch nicht über einen Covid-19 Verdachtsfall im Haus informieren.


Kündigung wegen Mietschulden – Sonderregelung zum 30. Juni 2020 ausgelaufen!

Wegen Mietschulden aus dem Zeitraum vom 1. April 2020 bis 30. Juni 2020 darf
ein Vermieter das Mietverhältnis nicht kündigen, sofern die Mietschulden auf den Auswirkungen der COVID-19-Pandemie beruhen. Der Zusammenhang zwischen COVID-19-Pandemie und Nichtleistung ist glaubhaft zu machen. Im Streitfall
müssen Tatsachen dargelegt werden, aus denen sich eine überwiegende Wahr-
scheinlichkeit für einen solchen Zusammenhang ergibt.

Gab es Zahlungsrückstände aus früheren Zeiträumen, die zur Kündigung be-
rechtigten oder sonstige Kündigungsgründe des Vermieters (z. B. Eigenbedarf
oder aufgrund Fehlverhaltens des Mieters gegenüber dem Vermieter), war eine Kündigung weiterhin zulässig.

Die Kündigungsbeschränkung für Miet- und Pachtverhältnisse wegen
Corona bedingter Zahlungsausfälle ist zum 30.06.2020 ausgelaufen. Daher
kann ein Vermieter bei Zahlungsrückständen, die ab dem 01.07.2020 ent-
stehen, wieder uneingeschränkt kündigen!



Mehrwertsteuer bei Gewerberaummietverträgen

Enthält ein Gewerbemietvertrag keine konkrete Angabe zum Steuersatz, sondern
nur den Passus "gesetzliche Mehrwertsteuer" o.ä., kann die den Mietvertrag ergänzende Dauerrechnung einfach von 19 % auf 16 % umgestellt werden. Andernfalls müssen voraussichtlich die vom Vermieter fälschlich ausgewiesenen
19 % Mehrwertsteuer an das Finanzamt abgeführt werden, obwohl der Mieter nur
16 % Mehrwertsteuer entrichtet.

Wenn der Mietvertrag oder die ergänzend zum Mietvertrag laufende Dauer-
rechnung nicht auf den für sechs Monate verringerten Mehrwertsteuersatz um-
gestellt wird, ein Mieter weiterhin die vertraglich festgelegten 19 % Mehrwertsteuer zahlt und der Vermieter diese 19 % ans Finanzamt abführt, erhält der Mieter die
zu viel gezahlte Mehrwertsteuer nicht automatisch vom Finanzamt zurück. Der
Mietvertrag muss deshalb vorübergehend geändert werden. Dies sollte schnellst-
möglich vor Eintritt der Senkung erfolgen, weil der Mieter der Vertragsänderung zustimmen muss. U.U. besteht aber auch die Möglichkeit einer rückwirkenden Korrektur der Rechnung. Das ist aber noch nicht abschließend geklärt. Hierzu
sollte ggf. Rücksprache mit einem Steuerberater genommen werden.


Eigentümerversammlung

Eigentümerversammlungen sind seit dem 01.06.2020 wieder zulässig. Seit dem 01.07.2020 entfällt auch die Notwendigkeit, ein veranstaltungstypisches Hygienekonzept vorzulegen. Private Veranstaltungen von nicht mehr als 100 Teilnehmern – hierunter fallen regelmäßig Eigentümerversammlungen - sind da-
von ausgenommen. Es müssen nur noch die die allgemeinen Hygienevorgaben
und Abstandsvorschriften gewahrt werden. Die Räume müssen daher entsprech-
end groß und gut zu belüften sein.

Der Verwalter hat nach wie vor von den Teilnehmerinnen und Teilnehmern Vor-
und Nachname, Anschrift, Datum und Zeitraum der Anwesenheit und, soweit vorhanden, Telefonnummer oder E-Mail-Adresse zu erheben und zu speichern.
Dies gilt nicht, wenn und soweit Daten bereits vorliegen. Es wird daher nicht notwendig sein, über die obligatorische Anwesenheitsliste hinaus weitere Daten
der anwesenden Wohnungseigentümer zu erheben. Die übrigen Daten sind dem Verwalter regelmäßig bekannt und aus der EDV abrufbar.

An der Eigentümerversammlung nicht teilnehmen darf, wer in Kontakt zu einer
mit SARS-CoV-2 infizierten Person steht oder stand, wenn seit dem letzten Kon-
takt noch nicht 14 Tage vergangen sind, oder wer Symptome eines Atemwegs-
infekts oder erhöhte Temperatur aufweist.


Wohngeldzahlungen

Wohngeldzahlungen sind weiterhin zu entrichten. Der zuletzt beschlossene Wirtschaftsplan gilt (vorübergehend) bis zum Beschluss eines neuen Wirtschafts-
plans fort. Außerdem bleibt der zuletzt bestellte Verwalter bis zu seiner Ab-
berufung oder bis zur Bestellung eines neuen Verwalters im Amt.


Wohnungsbesichtigung

Wohnungsbesichtigungen sind zulässig. Ein Makler (als Dienstleister) darf sich
eine leerstehende Wohnung selbstverständlich ansehen. Bei einer Besichtigung
mit Dritten ist darauf zu achten, dass der Mindestabstand von 1,5 m zwischen
den anwesenden Personen eingehalten. Es empfiehlt sich jedoch, nur Einzel-
termine zu vereinbaren und etwaige Fragen im Nachgang per E-Mail oder Telefon
zu klären.


Wohnungsübergabe / Wohnungsrückgabe

Wohnungsrückgaben sind ebenfalls zulässig. Die strenge Kontaktsperre besteht
nicht mehr. Der Mindestabstand von 1,5 m muss jedoch eingehalten werden.

Ebenso sind Wohnungsübergaben wieder möglich, soweit der Mindestabstand
von 1,5 m zwischen den anwesenden Personen eingehalten wird.


Umzug

Handelt es sich um ein Speditionsunternehmen, wird es keine Probleme mit
der Zulässigkeit und Durchführung des Umzugs geben.
Aber auch bei einem privat organisierten Umzug dürfte es ab dem 01.07.2020 keine Probleme mehr ergeben. Der Aufenthalt im öffentlichen Raum ist in einer Gruppe von bis zu 20 Personen gestattet. Damit sollte auch ein privater Um-
zug organisierbar sein.


Neuer Mieter

Da Umzüge problemlos möglich sind, hat auch der neue Mieter wieder ein Recht
auf Einzug oder auf eine freie Wohnung. Verzögerungen, die sich bisher durch die Kontaktsperre etc. ergaben, sollten daher nicht mehr auftreten.


Darf der Mieter Handwerkern den Zutritt zur Wohnung verweigern?

Bislang musste man diese Frage aufgrund der Kontaktbeschränkungen auf den engsten Familienkreis mit „Ja“ beantworten. Aufgrund der Lockerungen in der Corona-VO wird man jedoch Handwerkern den Zutritt zur Wohnung nicht mehr verweigern dürfen, insbesondere nicht in Not- oder Schadensfällen. Es besteht
ein Duldungsanspruch gegenüber dem Mieter.


Können Handwerker Aufträge stornieren?

Bislang konnten zum Schutz der Gesundheit der Beschäftigten Aufträge auch
vom Handwerksbetrieb storniert oder im Einvernehmen mit dem Auftraggeber
verschoben werden. Aufgrund der gelockerten Regelungen wird eine Stornierung i.d.R. nicht mehr möglich sein, insbesondere wenn die Arbeiten unter Beachtung
der aktuellen Sicherheits- und Hygienestandards ausgeführt werden können.


Muss der Schornsteinfeger in die Wohnung gelassen werden?

Schornsteinfeger dürfen ihren Tätigkeiten nachgehen, insofern die Sicherheits-
und Hygieneregelungen eingehalten werden. Dies betrifft insbesondere die
Arbeiten auf dem Dach oder im Heizungskeller. Aber auch der Einsatz in
Wohnungen ist u.E. wieder möglich.


Müssen Vermieter dafür Sorge tragen, dass die Hygienevorschriften und Kontaktsperren im Haus eingehalten werden?

Die Hygienevorschriften und Kontaktsperren richten sich an die Einzelpersonen.
Es ist also jeder einzelne Bewohner angehalten, sich an die Vorschriften zu
halten. Der Vermieter hat keine Garantenfunktion für seine Mieter. Sollten dem Vermieter unzulässige Zusammenkünfte in den Wohnungen bekannt werden,
sollte er die Mieter jedoch darauf hinweisen, dass diese untersagt sind. Bei uneinsichtigen Mietern kann auch eine Anzeige bei den zuständigen Behörden erfolgen.

Sollten andere Bewohner des Hauses durch absichtliche Verstöße gegen die geltenden Vorschriften belästigt oder gefährdet werden, sollte der Vermieter den Störer abmahnen. Zusätzlich können die betroffenen Bewohner gegebenenfalls
eine Anzeige bei den zuständigen Behörden erstatten.


Kann Mietern gekündigt werden, die die Hygienevorschriften und Kontaktsperren
im Haus nicht einhalten?

Ein Verstoß gegen die Hygienevorschriften und Kontaktsperren stellt grund-
sätzlich kein Grund für eine Kündigung dar. Sollten hierdurch jedoch absichtlich andere Bewohner gefährdet werden, kann dies zum Schutz der übrigen Mieter
eine Kündigung rechtfertigen oder sogar erforderlich machen. Vor einer Kündi-
gung sollte der Mieter jedoch in der Regel abgemahnt werden.


Welche Erleichterungen gibt es für Immobiliendarlehen?

Zahlungen (Zins und Tilgung) können vorübergehend ausgesetzt werden, denn
sie gelten kraft Gesetzes als gestundet. Die Fälligkeit der Zahlung wird damit auf einen späteren Zeitpunkt verschoben (gestundet). Die Darlehensschuld wird aber insoweit nicht erlassen. Der pandemiebedingt in Not geratene Darlehensnehmer
soll dadurch Zeit gewinnen, um staatliche Hilfsangebote wahrzunehmen und gegebenenfalls Unterstützungsmaßnahmen zu beantragen.


Was sind die Voraussetzungen für eine Stundung?

Der Darlehensnehmer hat pandemiebedingt außergewöhnliche Einnahmeausfälle,
die ihm die geschuldete Leistung unzumutbar machen. Das könnte z.B. durch
die Anmeldung von Kurzarbeit durch den Arbeitgeber oder Einnahmeausfällige selbständig Tätiger der Fall sein. Der angemessene Lebensunterhalt des Dar-
lehensnehmers bzw. seiner Unterhaltsberechtigten muss gefährdet sein.


Für welche Darlehen gilt das?

Die Möglichkeit der Stundung besteht für alle vor dem 15. März 2020 mit Verbrauchern zu privaten Zwecken abgeschlossenen Immobiliendarlehen. Damit

sind zum einen alle Eigentümer gemeint, die ihre finanzierte Immobilie selbst bewohnen (selbstnutzende Eigentümer). Aber auch die mit privaten Vermietern geschlossenen Darlehen zur Finanzierung der vermieteten Immobilie fallen
darunter, wenn der Vermieter als Verbraucher gilt. Eine in begrenztem Umfang
als privater Vermieter tätige Privatperson wird in aller Regel als Verbraucher anzusehen sein.


Was sind die Voraussetzungen für eine Stundung und wie weise ich sie nach?

Voraussetzung für die Stundung ist, dass Corona bedingte Einnahmeausfälle
den angemessenen Lebensunterhalt des Darlehensnehmers oder seiner Unterhaltsberechtigten gefährden. Der Nachweis über Einnahme- ausfälle (z.B.
durch Kontoauszüge, Einkommensnachweise, Buchführungsbelege) genügt.
Der Zusammenhang mit der Corona-Pandemie muss dann nicht noch einmal gesondert nachgewiesen werden, er wird vermutet und müsste von der Bank widerlegt werden.


Für welchen Zeitraum gilt die Stundung?

Alle zwischen dem 1. April 2020 und dem 30. Juni 2020 fälligen Zahlungen (Rückzahlung, Zinsen, Tilgung) werden ab jeweiliger Fälligkeit für drei Monate
von Gesetzes wegen gestundet.

Beispiel: Eine am 1. April 2020 fällige Kreditrate muss erst am 1. Juli 2020 ge-
zahlt werden, eine ab 1. Mai 2020 fällige Rate erst am 1. August 2020 usw.
Diese Vertragsänderung muss die Bank dem Kunden unaufgefordert schriftlich bestätigen.


Kann die Bank mir den Kredit kündigen, wenn ich stunde?

Nimmt der Darlehensnehmer berechtigterweise die Stundungsmöglichkeit in Anspruch, darf die Bank ihm nicht mehr wegen Zahlungsverzuges, wesentlicher Verschlechterung der Vermögensverhältnisse oder Wertverlust der als Sicherheit gestellten Immobilie das Darlehen kündigen. Andere gesetzlich oder vertraglich geregelte Kündigungsgründe bleiben aber bestehen.


Kann ich mich mit der Bank auch auf andere Lösungen einigen?

Abweichende einvernehmliche Lösungen zwischen Darlehensnehmer und Bank bleiben weiter möglich. Die Bank ist aufgefordert, hierzu das Gespräch mit dem Kunden zu suchen.


Kann die Bank besondere Gebühren oder Verzugszinsen erheben, wenn ich stunde?

Nein. Es handelt sich um eine gesetzlich angeordnete Stundungswirkung. Des-
halb darf die Bank, wenn davon Gebrauch gemacht wird, weder Verzugszinsen, Entgelte noch Schadensersatzansprüche geltend machen. Sowohl über die
Wirkung der Stundung als auch über eventuelle Vertragsänderungen muss die
Bank den Darlehensnehmer schriftlich informieren.

Wichtig:
Die Vertragsparteien können abweichende Vereinbarungen, insbesondere über mögliche Teilleistungen, Zins- und Tilgungsanpassungen oder Umschuldungen treffen. Sprechen Sie daher rechtzeitig mit Ihrer Bank!


Welche staatlichen Hilfen können Eigenheimer in Anspruch nehmen?

Auch Eigentümer von Eigenheimen, Eigentumswohnungen oder anderen Formen
von selbst bewohntem Eigentum haben einen Wohngeldanspruch (s.o.) in Form
des Lastenzuschusses. Wohngeld als Lastenzuschuss wird nur gewährt, wenn
die Immobilie selbst und zu eigenen Wohnzwecken genutzt wird. Auch Inhaber
eines eigentumsähnlichen Dauerwohnrechts und Erbbauberechtigte sowie die-
jenigen, welche einen Anspruch auf Übereignung eines Gebäudes oder einer Wohnung haben, können diesen Anspruch wahrnehmen.


Gibt es staatliche Hilfen für Vermieter?

Nein. Bislang hat es der Staat versäumt, eine bundesweite Förderung von
Vermietern, zum Beispiel bei ausbleibenden Mietzahlungen, auf den Weg zu
bringen. Haus & Grund Deutschland, die Verbände der unternehmerischen Immobilienwirtschaft und der Mieterbund fordern eine staatliche Lösung für
betroffene Vermieter.


Handwerkerleistungen – abgesenkter Mehrwertsteuersatz ab 01.07.2020

Hat der Handwerker vor dem 1. Juli 2020 zunächst nur ein Angebot für Arbeiten erstellt, die er zwischen dem 1. Juli und dem 31. Dezember 2020 ausführen wird
und hat er dort nach einzelne Positionen und jeweils Nettobetrag plus Umsatz-
steuer aufgeführt, gilt, dass der Handwerker den gesenkten Mehrwertsteuersatz berechnen muss. Wurden vor dem 1. Juli 2020 Anzahlungen geleistet für Bau-
leistungen, die zwischen dem 1. Juli 2020 und dem 31. Dezember 2020 erbracht werden, gilt für diese Anzahlungen zunächst der bisherige Steuersatz von 19
Prozent bzw. 7 Prozent. Die Steuer ist in der Schlussrechnung sowie in der Um-
satzsteuer-Voranmeldung für den Zeitraum, in dem die Leistung erbracht wird,
zu korrigieren. Erstreckt sich bei einem bereits laufenden Bauvorhaben die Bauleistung über einen Zeitraum mit unterschiedlichen Steuersätzen, kommt der Steuersatz zur Anwendung, der zu dem Zeitpunkt gilt, in dem die (Teil-) Leistung
als „erbracht“ gilt.

In der Regel werden Bauleistungen als einheitliche Leistungen im Zeitpunkt der Abnahme eines Bauprojekts erbracht. Unter bestimmten Umständen ist jedoch
die Definition von sog. Teilleistungen möglich, welchen dann dem jeweils gelten-
den Umsatzsteuersatz unterliegen. Werden also einheitliche Bauleistungen in der
Zeit ab dem 1.7.2020 bis 31.12.2020 ausgeführt (in der Regel ist hier die Ab-
nahme durch den Auftraggeber maßgeblich), unterliegt die gesamte Leistung
dem Regelsteuersatz von dann 16 %, unabhängig davon, in welchem Umfang
schon (mit 19 %) besteuerte Anzahlungen geleistet worden waren. Entsprechend
ist die gesamte Leistung dann wieder dem Regelsteuersatz von 19 % zu unter-
werfen, wenn die Leistung nach dem 31.12.2020 ausgeführt wird.

Tipp: Soweit Leistungen für einem nicht zum Vorsteuerabzug berechtigten Leistungsempfänger (Nicht-Unternehmer, Privatperson) ausgeführt werden, sollte
der Abschluss der Arbeiten einschließlich des Abnahmetermins nach Möglichkeit
in die Zeit zwischen dem 1.7.2020 und dem 31.12.2020 gelegt werden.

Beispiel: Der Bauherr B hat schon 2019 den Auftrag für ein schlüsselfertiges selbstgenutztes EFH vergeben. Wenn das Haus zwischen dem 1.7.2020 und dem 31.12.2020 errichtet und abgenommen wird, unterliegt die gesamte Leistung der Umsatzsteuer von 16 %. Wird die Leistung erst ab dem 1.1.2021 ausgeführt, unterliegt die Leistung dem Regelsteuersatz von 19 %. Hier kann es sich steuer-
sparend auswirken, eine Vereinbarung über die Ausführung von Teilleistungen abzuschließen und die bis 31.12.2020 abgeschlossenen Teilleistungen abzu-
nehmen. Dann unterliegen zumindest die Teilleistungen endgültig nur dem
Steuersatz von 16 Prozent.


Sie haben noch Fragen? Rufen Sie uns an oder schicken Sie uns eine E-Mail:

Haus & Grund Friedrichshafen
Hochstraße 1, 88045 Friedrichshafen
E-Mail: pilgrim@kanzlei-fn.de
Tel.: 07541 28 96 75

Hinweise für Vermieter und Eigentümer ( als PDF-Dokument, 225 KB )

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Ab 01.01.2020 – Anpassung der Mitgliedsbeiträge.

Anpassung der Mitgliedsbeiträge gemäß Beschluss der Mitgliederversammlung vom 10. Dezember 2019 (einstimmig):

Jahresbeitrag ab 01.01.20: 55,- € (bisher 45,- €).

Aufnahmegebühr ab 01.01.20: 30,- € (bisher 20,. €).

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Zuschuss für Vermieter soll Wohnraumsituation verbessern.

Der Gemeinderat beschließt Änderung der Zuschussregelung: Private Vermieter sollen dazu bewegt werden, der Stadt verstärkt Wohnraum zur Verfügung zu stellen.

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Ab dem 1. November 2015 gilt
das neue Melderecht.


Mit dem Inkrafttreten müssen Vermieter bei der An- und Abmeldung ihrer Mieter mitwirken.
Im neuen Infoblatt 41 werden die wichtigsten Vermieter-Fragen zum neuen Melderecht beantwortet.
Das Informationsblatt kann ab sofort bei Haus & Grund Deutschland bestellt werden.

Infoblatt.41 | PDF-Download

"Formblatt "Wohnungsgeber-
bestätigung" nach § 19 Bundes-
meldegesetz zum Download"

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Ministerium übergeht Häfler Gemeinderatsbeschluss: Mietrechtlich unausgewogene Verordnungen des Landes sind politische Feigenblattmaßnahmen im Landtagsvorwahlkampf ohne Rücksicht auf Verhältnisse vor Ort

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Beitragsinformation zur Mitgliedschaft Friedrichshafen:
PDF-Download

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Mietspiegel und Mietpreis-Online-Rechner für Friedrichshafen:
www.mietspiegel.friedrichshafen.de

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Aktuelle Pressemitteilungen
Zentralverband:
www.hausundgrund.de

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Förderprogramme im Energie-
bereich für Wohngebäude in
Baden-Württemberg:
PDF-Download

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Förderübersicht Energie für
Wohngebäude in Baden-Württemberg:
www.energietag-bw.de

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Fördermittelcheck
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www.heinze.de
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