coronanews-bild


Fragen- und Antwort-Katalog | Corona Schutz für Mieterinnen und Mieter
( als PDF-Dokument, 3.1 MB )


Sehr geehrte Mitglieder,

in Bezug auf die Corona-Pandemie hat der Landesverband Haus & Grund Württemberg einen Fragen-Antwort-Katalog zum Miet- und Wohnungs-eigentumsrecht erarbeitet und uns freundlicherweise zur Weiterleitung und Information der Mitglieder auch vor Ort überlassen:



Stand: 25. Mai 2020

Mit diesen Hinweisen sollen die gängigsten Fragen zur Auswirkung der
Corona-Pandemie auf die Vermietung von Wohnraum und das Zusammen-
leben in Wohnhäusern beantwortet werden. Sollten Sie weitergehende
Fragen haben, hilft Ihnen ihr lokaler Haus & Grund-Verein gerne weiter.




I. VERMIETUNG UND BEWIRTSCHAFTUNG VON IMMOBILIEN

I. MIETZAHLUNGEN IM WOHNRAUMMIETRECHT


Müssen Mieter ihre Miete zahlen?

Ja, auch während der COVID-19 Pandemie sind Mieter weiter verpflichtet, ihre
Miete fristgerecht zu bezahlen. Zahlt der Mieter also seine monatliche Miete nicht oder nicht vollständig, kommt er mit der Mietzahlung in Verzug und muss hierfür Verzugszinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem Basiszinssatz leisten.

Was bedeutet der neue Kündigungsausschluss und wie lange gilt er?

Zahlt der Mieter in der Zeit vom 1. April bis zum 30. Juni 2020 seine Miete nicht
oder nicht vollständig, darf der Vermieter das Mietverhältnis aus diesem Grund
jedoch nicht kündigen. Der Vermieter darf das Mietverhältnis wegen der Miet-
schulden aus dem Zeitraum 1. April bis 30. Juni 2020 erst dann kündigen, wenn
der Mieter diese nicht bis zum 30. Juni 2022 ausgleicht.

Welche Nachweise müssen/können die Mieter erbringen, damit der Kündigungsausschluss gilt?

Der Mieter muss den Zusammenhang der Nichtleistung und der Covid-19-Pande-
mie glaubhaft machen. Geeignete Mittel hierfür können insbesondere der Nach-
weis der Antragstellung beziehungsweise die Bescheinigung über die Gewährung staatlicher Leistungen, Bescheinigungen des Arbeitgebers oder andere Nach-
weise über das Einkommen beziehungsweise über den Verdienstausfall sein.

Kann der Wohnraummieter die Miete mindern?

Der Mieter ist nur dann zur Minderung berechtigt, wenn ein erheblicher Mangel
an der Mietsache vorliegt, der die Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch
der Wohnung aufhebt. Weder fehlende Einnahmen, noch eine Quarantäne des Mieters oder eines anderen Bewohners im Haus begründen einen Mangel an der Mietsache, der zur Minderung berechtigt.

Müssen Mieter Leistungen aus Dauerschuldverhältnissen wie Strom und Gas weiterbezahlen?

Können Verbraucher und Kleinstunternehmer ihrer Zahlungspflicht aus einem wesentlichen Dauerschuldverhältnis, welches vor dem 8. März 2020 abgeschlos-
sen wurde, im Zeitraum vom 8. März 2020 bis zum 30. Juni 2020 nicht oder nicht vollständig nachkommen, steht ihnen ein Leistungsverweigerungsrecht nach Art.
240 § 1 EGBGB-neu zu. Dies gilt beispielsweise für Verträge über Pflichtver-
sicherungen, Lieferverträge über Gas, Strom u. Wasser sowie Telekommunikation. Andere Dauerschuldverhältnisse, die nicht zur Grundversorgung erforderlich sind, fallen nicht unter diese Regelung. Hier besteht die Zahlungspflicht fort.

........................................................................................................................................................

2. REPARATUREN, HANDWERKER UND DIENSTLEISTER

Allgemein: Beim Einsatz von Handwerkern oder Dienstleistern in Wohnungen
sind die jeweils regional geltenden Kontaktbeschränkungen sowie Abstands- und
Hygieneregelungen zu beachten.


Welche Reparaturen dürfen noch durchgeführt werden?

Handwerker dürfen zwar unter Einhaltung der Sicherheits- und Hygienestandards
weiterhin ihrer Tätigkeit nachgehen. Reparaturen in den Wohnungen, die nicht dringend sind, können jedoch wegen der geltenden Kontaktbeschränkungen verschoben werden. Mängel oder Schäden, die eine Gefahr für die Bewohner
oder das Eigentum darstellen (z.B. Wasserschaden, Heizungsausfall) sollten
unter Einhaltung der gebotenen Abstands- und Hygienemaßnahmen weiterhin umgehend behoben werden. Diesbezüglich besteht auch der Duldungsanspruch
gegenüber dem Mieter fort.

Darf die Zählerablesung durch einen Dienstleister noch erfolgen?

Die Ablesung der Zähler in den Wohnungen durch einen Dienstleister ist nicht zwingend notwendig. Die Zählerablesung sollte daher entweder verschoben oder durch die Mieter selbst vorgenommen werden. Die Zählerstände können von
den Mietern per Telefon/E-Mail/Post an den Dienstleister oder Vermieter weiterge-
geben werden. Zähler, die sich in den gemeinschaftlich genutzten Bereichen be-
finden, können weiterhin unter Einhaltung der Sicherheits- und Hygienestandards
vom Dienstleister abgelesen werden. Die Fernablesung der Zähler bleibt weiterhin möglich, da hierfür die Wohnungen nicht betreten werden müssen.

Darf der Mieter Handwerkern den Zutritt zur Wohnung verweigern?

Ja. Aufgrund der jeweils geltenden Kontaktbeschränkungen, darf Handwerkern
der Zutritt zur Wohnung für nicht notwendige oder verschiebbare Leistungen verweigert werden. In Not- oder Schadensfällen muss dem Handwerker zur Abwendung von gesundheitlichen oder von Gebäudeschäden der Zutritt gewährt werden. Diesbezüglich besteht ein Duldungsanspruch gegenüber dem Mieter. Gleiches gilt für sicherheitsrelevante Wartungs- und Instandhaltungsmaßnahmen.

Können Handwerker Aufträge stornieren?

Ja. Zum Schutz der Gesundheit der Beschäftigten können Aufträge auch vom Handwerksbetrieb storniert oder im Einvernehmen mit dem Auftraggeber ver-
schoben werden. Sind die Arbeiten unter Einhaltung der geltenden Sicherheits-
und Hygienestandards möglich, kann ein anderer Handwerker beauftragt werden,
der die Schutzmaßnahmen für seine Beschäftigten sicherstellen kann.

Muss der Schornsteinfeger in die Wohnung gelassen werden?

Schornsteinfeger dürfen ihren Tätigkeiten nachgehen, insofern die Sicherheits-
und Hygieneregelungen eingehalten werden. Dies betrifft die Arbeiten auf dem
Dach oder im Heizungskeller. Der Einsatz in Wohnungen kann aufgrund der je-
weils geltenden Kontaktbeschränkungen auf nicht verschiebbare oder sicherheits-
relevante Maßnahmen begrenzt sein.

........................................................................................................................................................

3. WELCHE BESONDERHEITEN GELTEN BEI VERMIETETEN GEWERBERÄUMEN?

Kann der Mieter pandemiebedingt mindern?

Grundsätzlich gilt, dass der Gewerbemieter das Verwendungsrisiko der Mietsache trägt (BGH vom 21.09.2005 – XII ZR 66/03; vom 16.02.2000 – XII ZR 279/97;
vom 19.07.2000 – XII ZR 176/98). In Ausnahmefällen kann das Risiko aber auch vertraglich auf den Vermieter verlagert sein. Ob Gerichte von dieser grundsätz-
lichen Risikoverteilung während der Covid-19-Pandemie abweichen werden, ist
bisher nicht absehbar. Eine Mietminderung sollte daher auch für Gewerberäume
bis auf Weiteres nicht akzeptiert werden.

Kann der Mieter pandemiebedingt eine Vertragsanpassung (§ 313 BGB) verlangen?

Ein Anspruch auf Vertragsanpassung setzt voraus, dass sich nach Vertrags-
schluss die Umstände geändert haben, welche eine Geschäftsgrundlage bildeten
und zugleich nicht in die Risikosphäre einer Vertragspartei fallen. Wie bereits bei
der Minderung erläutert, trägt der Mieter grundsätzlich das Verwendungsrisiko für
die Geschäftsräume, soweit keine gegenteilige mietvertragliche Regelung existiert.
Ein Anspruch auf Vertragsanpassung kann daher allenfalls in Ausnahmefällen bestehen.

Was ist, wenn der Gewerbemieter die Zahlung einstellt?
Kann der Vermieter kündigen?

Mieter von Gewerberäumen sind vor einer Kündigung wegen Zahlungsrückstands geschützt, wenn sie die Miete für den Zeitraum 1. April 2020 bis 30. Juni 2020
nicht leisten und diese Nichtleistung auf der Ausbreitung der COVID-19-Pandemie beruht. Der Zusammenhang zwischen dem Mietrückstand und der Pandemie
ist glaubhaft zu machen, beispielsweise indem für das jeweilige Gewerbe auf die kommunalen Regelungen verwiesen wird, die eine Betriebsschließung erforderlich machen.

........................................................................................................................................................

II. WOHNUNGSEIGENTUMSRECHT

Dürfen Eigentümerversammlungen durchgeführt werden?

Ob Eigentümerversammlungen wieder durchgeführt werden können, hängt von
den Verordnungen der Bundesländer ab. Nordrhein-Westfalen z.B. hat eine Ausnahme für Eigentümerversammlungen geschaffen. Eine solche gibt es jedoch nicht in jedem Bundesland. Daher muss in jedem Einzelfall geprüft werden, bis
zu welcher Personenzahl und aus welchen Gründen Versammlungen in dem jeweiligen Bundesland stattfinden können.

Müssen Eigentümerversammlungen durchgeführt werden?

Nach § 24 Abs. 1 WEG ist eine Eigentümerversammlung durch den Verwalter
einmal im Jahr einzuberufen. Dies ist insbesondere wichtig, um z.B. über Wirt-schaftspläne und Abrechnungen zu entscheiden, Verwalter neu zu bestellen und (notwendige) Maßnahmen der WEG zu beraten und zu beschließen. Das Gesetz
gibt für die Einberufung der Versammlung allerdings keine Frist vor, sodass sie
nicht zwingend im ersten Halbjahr des Jahres abgehalten werden muss. Soweit möglich, sollten Eigentümerversammlungen also in die zweite Jahreshälfte
verschoben werden.

Wie bleiben Verwalter und Gemeinschaft handlungsfähig?

Die WEG und der Verwalter bleiben handlungsfähig, weil dem Verwalter Not-
kompetenzen zustehen und die WEG auch im Rahmen von Umlaufbeschlüssen entscheiden kann.

Was passiert, wenn die Amtszeit des Verwalters ausläuft?

Das Gesetz zur Abmilderung der Folgen der Covid-19-Pandemie im Zivil-, Insol-
venz- und Strafverfahrensrecht, welches voraussichtlich in den nächsten Tagen in Kraft tritt, sieht vor, dass der zuletzt bestellte Verwalter bis zu seiner Abberufung
oder bis zur Bestellung des neuen Verwalters im Amt bleibt. Damit ist keine WEG gezwungen, eine Eigentümerversammlung einzuberufen, um die Bestellung des Verwalters zu beschließen.

Was passiert, wenn der aktuelle Wirtschaftsplan ausläuft?

Das Gesetz zur Abmilderung der Folgen der Covid-19-Pandemie im Zivil-, Insol-
venz- und Strafverfahrensrecht, welches voraussichtlich in den nächsten Tagen in Kraft tritt, sieht vor, dass der zuletzt von den Wohnungseigentümern beschlossene Wirtschaftsplan bis zum Beschluss eines neuen Wirtschaftsplans fortbesteht.
Damit bleibt die Finanzierung der Gemeinschaft geregelt, bis sie erneut zur Willensbildung zusammentreten kann.

........................................................................................................................................................

III. FINANZIERUNG

Welche Erleichterungen gibt es für Immobiliendarlehen?

Zahlungen (Zins und Tilgung) können vorübergehend ausgesetzt werden, denn
sie gelten kraft Gesetzes als gestundet. Die Fälligkeit der Zahlung wird damit auf einen späteren Zeitpunkt verschoben (gestundet). Die Darlehensschuld wird aber insoweit nicht erlassen. Der pandemiebedingt in Not geratene Darlehensnehmer
soll dadurch Zeit gewinnen, um staatliche Hilfsangebote wahrzunehmen und gegebenenfalls Unterstützungsmaßnahmen zu beantragen.

Was sind die Voraussetzungen für eine Stundung?

Der Darlehensnehmer hat pandemiebedingt außergewöhnliche Einnahmeausfälle,
die ihm die geschuldete Leistung unzumutbar machen. Das könnte z.B. durch
die Anmeldung von Kurzarbeit durch den Arbeitgeber oder Einnahmeausfällige selbständig Tätiger der Fall sein. Der angemessene Lebensunterhalt des Darlehensnehmers bzw. seiner Unterhaltsberechtigten muss gefährdet sein.

Für welche Darlehen gilt das?

Die Möglichkeit der Stundung besteht für alle vor dem 15. März 2020 mit Ver-
brauchern zu privaten Zwecken abgeschlossenen Immobiliendarlehen. Damit sind zum einen alle Eigentümer gemeint, die ihre finanzierte Immobilie selbst
bewohnen (selbstnutzende Eigentümer). Aber auch die mit privaten Vermietern geschlossenen Darlehen zur Finanzierung der vermieteten Immobilie fallen da-
runter, wenn der Vermieter als Verbraucher gilt. Eine in begrenztem Umfang als privater Vermieter tätige Privatperson wird in aller Regel als Verbraucher
anzusehen sein.

Was sind die Voraussetzungen für eine Stundung und wie weise ich sie nach?

Voraussetzung für die Stundung ist, dass coronabedingte Einnahmeausfälle den angemessenen Lebensunterhalt des Darlehensnehmers oder seiner Unterhalts-
berechtigten gefährden. Der Nachweis über Einnahmeausfälle (z.B. durch Kontoauszüge, Einkommensnachweise, Buchführungsbelege) genügt. Der Zusammenhang mit der Corona-Pandemie muss ebenfalls nachgewiesen werden.

Für welchen Zeitraum gilt die Stundung?

Alle zwischen dem 1. April 2020 und dem 30. Juni 2020 fälligen Zahlungen (Rückzahlung, Zinsen, Tilgung) werden ab jeweiliger Fälligkeit für drei Monate
von Gesetzes wegen gestundet. Beispiel: Eine am 1. April 2020 fällige Kreditrate muss erst am 1. Juli 2020 gezahlt werden, eine ab 1. Mai 2020 fällige Rate erst
am 1. August 2020 usw. Diese Vertragsänderung muss die Bank dem Kunden unaufgefordert schriftlich bestätigen.

Kann die Bank mir den Kredit kündigen, wenn ich stunde?

Nimmt der Darlehensnehmer berechtigterweise die Stundungsmöglichkeit in Anspruch, darf die Bank ihm nicht mehr wegen Zahlungsverzuges, wesentlicher Verschlechterung der Vermögensverhältnisse oder Wertverlust der als Sicherheit gestellten Immobilie das Darlehen kündigen. Andere gesetzlich oder vertraglich geregelte Kündigungsgründe bleiben aber bestehen.

Kann ich mich mit der Bank auch auf andere Lösungen einigen?

Abweichende einvernehmliche Lösungen zwischen Darlehensnehmer und Bank bleiben weiter möglich. Die Bank ist aufgefordert, hierzu das Gespräch mit dem Kunden zu suchen.

Kann die Bank besondere Gebühren oder Verzugszinsen erheben, wenn ich stunde?

Nein. Es handelt sich um eine gesetzlich angeordnete Stundungswirkung. Deshalb darf die Bank, wenn davon Gebrauch gemacht wird, weder Verzugszinsen, Ent-
gelte noch Schadensersatzansprüche geltend machen. Sowohl über die Wirkung
der Stundung als auch über eventuelle Vertragsänderungen in diesem Zusam-
menhang muss die Bank den Darlehensnehmer schriftlich informieren.

........................................................................................................................................................

IV. STAATLICHE HILFEN

Welche staatlichen Hilfen können Mieter in Anspruch nehmen?

Die Einkommensverhältnisse von Mietern werden zum einen durch zahlreiche Schutzmaßnahmen der Bundesregierung für die Wirtschaft gestützt, darunter Soforthilfen für Solo-Selbständige, Hilfspakete zur Unternehmensfinanzierung
und das Kurzarbeitergeld. Die Maßnahmen des Bundes werden in den Bundesländern durch landeseigene Hilfspakete flankiert.

Mietern und selbstnutzenden Eigentümern, die durch die Corona-Krise Ein-
kommenseinbußen erleiden, kann aber zum anderen auch das Wohngeld helfen.
Das Wohngeld wird als Mietzuschuss oder als Lastenzuschuss für selbstnutzende Eigentümer (s.u.) geleistet. Das Wohngeld ist ein finanzieller Zuschuss zur Miete
oder zu den Wohnkosten und wird nicht zur vollständigen Deckung geleistet. Um Wohngeld zu erhalten, muss der Antragsteller noch genügend Einkommen haben,
um seinen Lebensunterhalt selbst finanzieren zu können. Berechtigte haben einen Rechtsanspruch darauf.

Personen, die Transferleistungen wie Arbeitslosengeld II, Sozialhilfe oder Grund-
sicherung im Alter beziehen, erhalten kein Wohngeld, weil bei Transferleistungen
die Unterkunftskosten bereits berücksichtigt werden. Wohngeld ist im Vergleich
zu Hartz IV vorrangig zu beantragen.

Auch die Zugangsbeschränkungen für Hartz IV werden in der Krise massiv
gelockert. Für Anträge auf Grundsicherung entfallen die Vermögensprüfung und
die Überprüfung der Wohnungsgröße
ab dem 1. April 2020 für sechs Monate. So
soll nach einem Jobverlust der eventuell notwendige Wohnungswechsel aufge-
schoben werden. Die Leistungen der Grundsicherung sollen schnell und unbüro-
kratisch gewährt werden. Die Jobcenter sollen zudem durch die Möglichkeit
entlastet werden, Weiterbewilligungen ohne entsprechenden Antrag vorzunehmen.

Welche staatlichen Hilfen können Eigenheimer in Anspruch nehmen?

Auch Eigentümer von Eigenheimen, Eigentumswohnungen oder anderen Formen
von selbst bewohntem Eigentum haben einen Wohngeldanspruch (s.o.) in Form
des Lastenzuschusses. Wohngeld als Lastenzuschuss wird nur gewährt, wenn die Immobilie selbst und zu eigenen Wohnzwecken genutzt wird. Auch Inhaber eines eigentumsähnlichen Dauerwohnrechts und Erbbauberechtigte sowie diejenigen, welche einen Anspruch auf Übereignung eines Gebäudes oder einer Wohnung haben, können diesen Anspruch wahrnehmen.

Gibt es staatliche Hilfen für Vermieter?

Nein. Bislang hat es der Staat versäumt, eine bundesweite Förderung von
Vermietern, zum Beispiel bei ausbleibenden Mietzahlungen, auf den Weg zu
bringen. Haus & Grund Deutschland, die Verbände der unternehmerischen
Immobilienwirtschaft und der Mieterbund fordern eine staatliche Lösung für
betroffene Vermieter.

Hinweise zum Umgang mit Corona ( als PDF-Dokument, 496 KB )

........................................................

Ab 01.01.2020 – Anpassung der Mitgliedsbeiträge.

Anpassung der Mitgliedsbeiträge gemäß Beschluss der Mitgliederversammlung vom 10. Dezember 2019 (einstimmig):

Jahresbeitrag ab 01.01.20: 55,- € (bisher 45,- €).

Aufnahmegebühr ab 01.01.20: 30,- € (bisher 20,. €).

........................................................

Zuschuss für Vermieter soll Wohnraumsituation verbessern.

Der Gemeinderat beschließt Änderung der Zuschussregelung: Private Vermieter sollen dazu bewegt werden, der Stadt verstärkt Wohnraum zur Verfügung zu stellen.

Mehr zu diesem Thema >>>

........................................................

Ab dem 1. November 2015 gilt
das neue Melderecht.


Mit dem Inkrafttreten müssen Vermieter bei der An- und Abmeldung ihrer Mieter mitwirken.
Im neuen Infoblatt 41 werden die wichtigsten Vermieter-Fragen zum neuen Melderecht beantwortet.
Das Informationsblatt kann ab sofort bei Haus & Grund Deutschland bestellt werden.

Infoblatt.41 | PDF-Download

"Formblatt "Wohnungsgeber-
bestätigung" nach § 19 Bundes-
meldegesetz zum Download"

........................................................



........................................................



........................................................

Ministerium übergeht Häfler Gemeinderatsbeschluss: Mietrechtlich unausgewogene Verordnungen des Landes sind politische Feigenblattmaßnahmen im Landtagsvorwahlkampf ohne Rücksicht auf Verhältnisse vor Ort

Mehr zu diesem Thema >>>

........................................................

Beitragsinformation zur Mitgliedschaft Friedrichshafen:
PDF-Download

........................................................

Mietspiegel und Mietpreis-Online-Rechner für Friedrichshafen:
www.mietspiegel.friedrichshafen.de

........................................................

Aktuelle Pressemitteilungen
Zentralverband:
www.hausundgrund.de

........................................................

Förderprogramme im Energie-
bereich für Wohngebäude in
Baden-Württemberg:
PDF-Download

........................................................

Förderübersicht Energie für
Wohngebäude in Baden-Württemberg:
www.energietag-bw.de

........................................................

Fördermittelcheck
Ein Service von Haus & Grund Deutschland: Ob und welche Fördermittel Sie beantragen können, erfahren Sie hier :
www.heinze.de
 ZURÜCK NACH OBEN
| Service | Mitgliedschaft | Partner | Kontakt | Impressum & Datenschutz | © Haus & Grund Friedrichshafen e.V. |